Sao chẳng về đây? Chẳng ở đây?

Posted on 03/02/2013

0


8_26_2012xucxac

– BẢO BẢO –

Khá nhiều người, cả người có nhu cầu ở thực lẫn dân đầu tư, canh cánh nỗi niềm hoài nghi, dù đứng trước những tuyên bố mạnh mẽ như thể câu chuyện bất động sản được cứu đã thật gần.

Họ nhớ tới “Sòng đời thua nhẵn cả thơ ngây”, một câu thơ khác của Nguyễn Bính.

Đăng trên TBKTSG số Tất niên (số 5/2013)

Bài liên quan:

 —

Tết Qu‎y Tỵ sắp đến, chợt nhớ tới bài thơ Tết nổi tiếng của thi nhân của làng quê và tình yêu, Nguyễn Bính, bài Sao chẳng về đây. Bài thơ như một luồng gió mát thổi hình ảnh cuộc sống thanh bình nơi thôn dã vào với tâm tư con người chốn đô thị.

Ngay cả trong thời đại ngày nay, có một căn nhà thứ hai để điền viên vui thú vẫn là ước muốn của nhiều người.

Thế nhưng trên thực tế thị trường nhiều năm qua, “căn nhà thứ hai” đa phần không giống như khái niệm “có hương, có sắc, có thiên nhiên” được mô tả trong thơ Nguyễn Bính. Dù là biệt thự, nhà liền kề, hoặc căn hộ chung cư, dù ở trung tâm thành phố hay vùng ven đô, các bất động sản đó không có nhiều cơ hội để các chủ nhân dọn đến ở.

Song dường như người ta không có dự định trả lời câu hỏi vì sao dẫn đến tình trạng các loại bất động sản nêu trên không được sử dụng. Câu hỏi nóng nhất, được nhiều bên quan tâm nhất hiện nay, là làm sao để giải cứu cho được thị trường bất động sản. Làm thế nào để dòng tiền, bất kể nguồn nào, quay lại để “rã đông” món ăn đã đóng băng kể từ giữa năm 2011.

Câu hỏi này dường như mâu thuẫn với một hệ quả được nhiều người nhìn nhận là tích cực và lành mạnh với thực lực của nền kinh tế và đời sống người dân: thị trường đã trở nên thuận lợi hơn cho người có nhu cầu ở thực.

maverick_still

Cách đây chừng 18 tháng, một khảo sát của công ty nghiên cứu bất động sản Colliers cho biết, có tới 70% người mua nhà tại Việt Nam là nhằm mục đích đầu tư. Từ kết luận này, có thể thấy bản chất các giao dịch bất động sản vào thời sôi nổi nhất là giữa các nhà đầu tư với nhau. Hầu như ai cũng biết đường đi phổ biến của các giao dịch kiểu đó: nhà đầu tư bán một bất động sản rồi dùng tiền thu được mua một hay một số bất động sản khác. Sau đó lại bán, và mua… Những nhà đầu tư tháo vát là người biết quay vòng chu kỳ đó nhanh nhất, nối tiếp nhau, hay thậm chí là song song. Tháo vát hơn nữa, đó là những nhà đầu tư sử dụng nhà đất để thế chấp vay vốn từ ngân hàng, từ người quen thân, thậm chí từ tín dụng đen, để tiếp tục mua nhà đất. Từ đó, tài sản của họ có thể tăng giá trị theo cấp số nhân, theo một quy luật là khi thị trường có nhiều người mua và bán liên tục thì giá hàng hoá có xu hướng bị đẩy lên. Lúc này nhà đầu tư đã được gọi bằng một cái tên mỹ miều hơn: nhà buôn bất động sản.

Cao thủ hơn hết là những nhà phát triển dự án, những người tạo dựng nên sân chơi để các nhà đầu tư bỏ vốn mua bán sang nhượng một cách nhộn nhịp như đã từng diễn ra.

Original Cinema Quad Poster - Movie Film Posters

Mức độ phổ biến của đầu tư bất động sản cũng phản ánh một khía cạnh khác: nhà đất được nhìn nhận như một tài sản có khả năng sinh lời nhanh chóng. Một tài sản mà từ các nhà buôn cho tới các nhà đầu tư nhỏ lẻ đánh cược rằng việc nắm giữ và giao dịch nó có thể tạo ra lợi ích chắc chắn, bền bỉ và siêu lợi nhuận hơn nhiều hàng hoá khác[1]. Dễ hiểu, các chủ dự án, dù là doanh nghiệp nhà nước hay tư nhân, ở vai tạo lập thị trường của mình sẽ luôn luôn cổ suý cho sự sôi động của kênh đầu tư bất động sản, không ngoài mục đích chủ đạo là thu hút các dòng tiền khác nhau đổ vào đây.

Ở góc độ này, và khi bị dẫn dắt theo xu hướng như vậy, dường như thị trường bất động sản đã mang màu sắc của sòng bài. Nhà đất, đã trở nên vật cược cho sự tăng giá của tài sản các nhà đầu tư, chứ không còn là thuần túy một nơi chốn để người ta đi về, sinh sống.

poker-hand-picture

Thêm một điểm khiến bất động sản ngày càng giống casino hơn nữa là ở chỗ các lô đất hoặc căn hộ được mua bán trao tay hiếm khi là nơi chủ nhân của chúng dự kiến sẽ định cư lâu dài. Ngôi nhà mình đang thường trú, ăn ở, sinh hoạt, sao mà thay liên tục cho được? Người ta trao tay nhau những “căn nhà thứ hai” bằng việc giao nhận sổ đỏ hoặc hợp đồng góp vốn, mang tính chất hao hao như các giấy tờ có giá như chứng khoán OTC. Điều này đặc biệt đúng với các dự án còn nằm trên giấy, nơi mấy ai giao dịch mà căn cứ vào tính năng thực tế trực quan của bất động sản?

Tính chất này giúp lý giải phần nào sự khủng hoảng diễn ra ở những khu vực khác nhau trên thị trường bất động sản. Điển hình như chuyện từng xảy ra ở Hà Nội ngót hai năm trước. Sau Tết Tân Mão, giá nhà đất bỗng nóng lên rừng rực tại hàng loạt dự án khu đô thị mới, mang lại lợi nhuận nhanh chóng cho các nhà đầu tư “xuống tiền” tại đây. Được vài tháng, khu vực này dần hạ nhiệt, không chỉ vì mức giá đã quá cao, mà còn vì những nhà buôn thu lợi ở đây đã “lướt” sang những con sóng mới, ví dụ như cơn sóng tại Đà Nẵng ngay sau đó.

poker_cards-1920x1200

Những nhà đầu tư ở lại thì bàng hoàng, trước khi bải hoải. Tiền ào ạt mới ngày nào mà thoáng chốc như đã biến đi đâu. Chỉ có những tay đầu cơ lão luyện mới hiểu rằng khi tiền đã nằm vào nhà đất, tiền đó chỉ có thể biến thành tiền trở lại nếu có người mua. Một khi tiền đã được “đặt cửa” từ Hà Nội vào Đà Nẵng, từ những vùng đất đã thiết lập mức giá trên trời vào các khu vực mới được hy vọng có nhiều cơ hội sinh lời hơn, thanh khoản những khu vực cũ hiển nhiên gặp tình trạng “khát nước”. Quá trình chạy quanh từ Bắc vào Nam, và ngược lại, đã làm cho dòng vốn nằm im trong khối hình hài sắt thép xi măng của các dự án dở dang, những biệt thự bỏ hoang, hay từng lô đất trống nhiều năm vẫn nguyên màu xam xám.

Nhìn vào sự xuống dốc của nhiều ngành nghề khác ăn theo bất động sản, lại hiểu thêm tiền đã chảy vào đâu. Tiền thu lợi từ bất động sản từng là nguồn cung dồi dào cho ô tô, điện thoại di động, các mặt hàng xa xỉ phẩm và thậm chí dành cho cả du học. Những món này khi đã tiêu đi sẽ khó tạo ra nguồn tiền quay lại với món hàng nhà đất.

Hai năm qua cũng là hai năm đầu tư công bị xiết chặt, một yếu tố ảnh hưởng tới nguồn tiền từ tham nhũng. Như một lãnh đạo Ủy ban Kinh tế Quốc hội nhận định[2], nghiệp vụ rửa tiền nhìn thấy ở Việt Nam là thông qua hoạt động mua bán chứng khoán hoặc bất động sản để người ta chứng minh thu nhập nào đó không minh bạch. Một tài sản lớn được mua bằng tiền không địa chỉ, khi bán đi đã trở thành một nguồn thu nhập chính đáng.

thunhapVN

Trong khi đó, dòng tiền bền vững và lành mạnh nhất, từ thu nhập và tiết kiệm của người dân, chưa bao giờ được coi là nguồn tiền đủ khả năng chi trả cho bất động sản, món hàng hóa hiếm hoi sánh vai với thị trường của nhiều cường quốc. Nguồn vốn này vẫn còn quá nhỏ bé so với mức giá và quy mô của thị trường, khi mà nguyên số căn hộ tồn kho tại TP.HCM và Hà Nội đã lên tới con số ngót nghét 50.000.

Có thể thấy rằng sự tích lũy bất cân xứng giữa cung và cầu trong giai đoạn hiện nay đã vượt quá khả năng tác động của các chính sách hỗ trợ. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người, cả người có nhu cầu ở thực lẫn dân đầu tư, canh cánh nỗi niềm hoài nghi, dù đứng trước những tuyên bố mạnh mẽ như thể câu chuyện bất động sản được cứu đã thật gần.

Họ nhớ tới một câu thơ khác của Nguyễn Bính: Sòng đời thua nhẵn cả thơ ngây.


[1] Theo Savills, trong 9 năm 2001 – 2009, tốc độ tăng giá trung bình của căn hộ là 43%. Tốc độ này, nếu được duy trì, sẽ khiến giá một căn hộ 75m2 có giá khoảng 8 tỷ đồng vào thời điềm 2012-2013.

[2] Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Đức Kiên: Chứng khoán và bất động sản tiếp tay cho rửa tiền ở Việt Nam

SCVD

(Bất động sản…bất động) Trong rủi có may

NABB: đáng ngạc nhiên khi đây là ý kiến của đại diện một công ty tư vấn/môi giới bất động sản hàng đầu.
(DĐDN) Nếu không có đợt suy thoái này, giá nhà sẽ tiếp tục tăng với tốc độ khủng khiếp.

Cho đến giờ đây, nguồn cung ở các phân khúc căn hộ, văn phòng và bán lẻ vẫn có tốc độ tăng trưởng ấn tượng, tính cả thời điểm trước và sau khủng hoảng giai đoạn 2008 – 2009. Tuy nhiên, về góc độ kinh doanh thì kết quả hoàn toàn ngược lại. Suy giảm chắc chắn là điều không ai muốn, nhưng như ông bà ta có nói “trong cái rủi có cái may”.

Những cái may nhờ khủng hoảng

Phải nói rằng, nếu không có đợt suy thoái này, giá nhà sẽ tiếp tục tăng với tốc độ khủng khiếp. Đây là điều may đối với người mua nhà. Bởi, mức tăng giá trung bình hàng năm của căn hộ từ năm 2002-2009 là 43%. Nếu vẫn giữ tốc độ tăng như vậy, giá căn hộ có thể sẽ chạm ngưỡng 100 -120 triệu đồng/m2 vào năm 2012 và 2013. Tính ra, để sở hữu một căn hộ 75m2, người mua cần có khoảng 8 tỷ đồng. Đây là mức giá tương đương với các nước phát triển như Anh hay Úc, trong khi đó, thu nhập của người Việt Nam trong những năm phát triển tốt nhất vừa qua, như năm 2007 thì cũng chỉ mới vừa thoát khỏi nhóm những nước nghèo nhất cần viện trợ, chuyển sang nước có thu nhập trung bình. Quả thực, đợt suy thoái này là một điều may mắn, nếu không thì chúng ta, mà đúng hơn là con cái chúng ta, sẽ khó lòng mua được nhà, dù là loại căn hộ khiêm tốn nhất (NABB: đám em ún có khi còn không mua nổi, huống chi là con cái).

Một điều may hơn nữa, lần đầu tiên xảy ra trong lịch sử hiện đại ở Việt Nam, đó là việc người mua nhà xác định được quyền lợi thay vì chỉ có nghĩa vụ. Người mua nhà tự giác làm đơn tố cáo bản thân mình và người bán nhà là họ đã vi phạm pháp luật, sử dụng tiền đô la trong giao dịch mua bán, để hủy hợp đồng đã có. Người mua nhà lần đầu tiên đình công phản đối phí dịch vụ quản lý nhà ở, đề nghị được thực hiện đúng quy định pháp luật. Và cũng có lẽ lần đầu tiên người mua nhà hiểu rằng, không cần phải xếp hàng để ký vào bất cứ bản thỏa thuận hay góp vốn nào đó mà họ thực ra có thể chọn lựa loại căn hộ, diện tích, công năng trước khi ký kết hợp đồng mua nhà.

Để giải quyết vấn đề nhà ở, khi giá nhà cao như các nước phát triển, các chuyên gia và cả người làm chính sách, đã nhắc đến giải pháp phát triển nhà ở cho thuê hơn là bán nhà cho đại bộ phận dân chúng, với lý luận rằng, thuê nhà mới là lối sống hiện đại ở các nước phát triển. Thật là may khi chúng ta vẫn còn có thể mua và thực sự sở hữu một ngôi nhà thay vì đi thuê. May hơn nữa khi nhìn từ góc độ tiêu cực, đó là hiện có nhiều con số nợ xấu. Bất động sản không phải vô can trong chuyện này, thậm chí còn là nguyên nhân chính. Nhưng giả sử, tất cả các dự án đều đã được triển khai, do thị trường tiếp tục tăng trưởng như giai đoạn 2006 – 2009, thì số căn hộ tồn đọng, khi xảy ra khủng hoảng đã có thể gấp 3-5 con số nêu trên. Đến lúc đó thì thật khó có thể dự đoán được con số nợ xấu thực sự là bao nhiêu.

Một điều may nữa, đối với chủ đầu tư, đó là nếu không có sự điều chỉnh thị trường lần này, nếu tất cả các dự án xây dựng đã phê duyệt thì chủ đầu tư sẽ tìm nguồn vốn ở đâu, kể cả khi thị trường đang tăng trưởng như trước năm 2009. Theo số liệu mới công bố gần đây, trong cuộc họp ngày 15/10/2012 của Bộ Xây dựng với các doanh nghiệp bất động sản, có khoảng 20.000 ha đất giao cho các dự án, nhưng không phải tất cả đã được thực hiện và bộ này đã gợi ý bốn nhóm giải pháp để trì hoãn triển khai các dự án nêu trên.

Ở góc độ quy hoạch đô thị, nếu các dự án đã phê duyệt mà được triển khai theo như cách từ trước tới nay vẫn làm (xây dựng các sản phẩm thương mại trước để bán, như nhà thấp tầng, căn hộ, văn phòng, rồi mới phát triển các cơ sở hạ tầng giao thông, hồ điều hòa) thì chắc lúc đó lũ lụt như Hà Nội năm 2009 và tắc đường như Bangkok, Jakarta… sẽ xuất hiện thường xuyên. Chưa khi nào quy hoạch đô thị lại nhận được đề nghị điều chỉnh nhiều như lúc này. Nhiều dự án đã được điều chỉnh công năng hay tạm dừng để xác định lại công năng phù hợp. Có dự án tự nguyện giảm số tầng xây dựng, thay đổi công năng từ văn phòng sang căn hộ, tập trung vào xây dựng đường và các cơ sở hạ tầng, trường học.

8453_943452_n

Dự báo 2013

Nhìn vào quá trình phát triển, từ năm 2002 cho tới nay, nhiều chủ đầu tư, cả cá nhân lẫn tổ chức đã trưởng thành, gặt hái nhiều thành công trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu từ phân khúc nhà ở, căn hộ để bán và biệt thự, nhà liền kề. Trong năm sau, 2013 và khoảng một hai năm nữa, dự đoán cũng chính phân khúc bất động sản này sẽ giậm chân tại chỗ và gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Nhưng, với một tốc độ đô thị hóa 3,5% năm, tỷ lệ nhà ở căn hộ dưới 20% trên phạm vi toàn quốc thì chắc chắn rằng, phân khúc nhà ở lại chính là chìa khóa thành công cho lớp nhà đầu tư mới và là chiếc phao cho các nhà đầu tư cũ.

Trong đó các phân khúc văn phòng cho thuê sẽ được cho là suy giảm thêm khoảng 1-2 năm nữa trước khi đi vào ổn định giá thuê và công suất. Tuy nhiên có một điều chắc chắn là phân khúc này khó có thể trở lại giá thuê mơ ước 70 đô la Mỹ/m2 như năm 2007.

Đối với phân khúc thương mại bán lẻ, mọi người bắt đầu hiểu ra đây là một lĩnh vực vừa cần kỹ thuật và công nghệ (bán lẻ hiện đại) vừa cần vốn, ở những mặt bằng tại vị trí tuyệt đẹp hay tỷ lệ sử dụng đất thấp – xây thấp tầng diện tích lớn, có hệ thống hay mạng lưới bán lẻ từ trước và quan trọng hơn cả là phải bán lẻ – thu tiền lẻ một cách dài hạn.

Đối với nhà nước và người quản lý, chắc chắn những vấn đề cơ bản của chính sách đất đai sẽ được thảo luận sôi nổi từ góc độ nghiên cứu cho đến các tầng lớp triển khai. Các cuộc thảo luận này, dù ở giới nào đi nữa, đã hay chưa ra khỏi “bữa tiệc” trên sẽ chắc chắn đề cập ít nhất một (hoặc có thể tốt nhất là cả ba trong một chỉnh thể) trong ba yếu tố, có quan hệ nhân quả là: mức độ đảm bảo về quyền sử dụng đất, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Khi quyền sử dụng đất càng được bảo vệ cho một chủ thể xác định thì chủ thể này càng dành nhiều nguồn lực vào xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch càng cao. Kết quả này dẫn đến việc sử dụng đất càng hiệu quả, giá trị kinh tế xã hội trên mỗi đơn vị đất đai và nhu cầu về việc bảo vệ quyền lợi sử dụng đất càng cao. Một quy trình tác động giữa 3 đỉnh của tam giác này lại tiếp tục chu trình mới…

Tựu trung, tất cả chúng ta cho dù ở bên phát triển hay người đầu tư cá nhân, cơ quan quản lý hay tổ chức phát triển, tất cả đã tham dự và cùng thưởng thức “bữa tiệc” thời sôi động đó. Bữa tiệc kết thúc, có thể ai đó tiếc nuối, ai đó vẫn còn cố gắng tiếp tục sử dụng các “biện pháp hành chính” yêu cầu các “thực khách” ở lại. Nhưng một điều hiển nhiên là đã đến lúc chúng ta phải tạm biệt “bữa tiệc” phát triển nóng. Còn nhiều thứ để làm trong năm 2013 và các năm sau.
Bài: Trần Như Trung
Phó giám đốc Savills Hà Nội
Poker-Tournament